Voraussetzung hierbei ist, um die Optimierungsmöglichkeit zu nutzen, dass der Eigentümer ein Gebäude seit mehr als 10 Jahren besitzt und dies zu seinem Privatvermögen gehört und er hieraus Vermietungseinkünfte erzielt. Daneben sollte der Zeitwert des Gebäudes wesentlich höher sein, als die damaligen Anschaffungskosten. Liegen diese Voraussetzungen vor, so besteht die Möglichkeit dieses Potenzial steuerlich in der Weise zu nutzen, dass die Immobilie an eine GmbH & Co. KG veräußert wird, an der der Erwerber wiederum der einzige Gesellschafter ist. Diese Veräußerung unterliegt nicht der Einkommensteuer und es fällt auch keine Grunderwerbsteuer an. Lediglich Notarkosten und Kosten der Grundbucheintragung sind hier zu berücksichtigen. In der GmbH & Co. KG stellt nun die Veräußerung zum Zeitwert die Anschaffungskosten dar und diese können mit 2 % abgeschrieben werden und somit wird bisher nicht genutztes Abschreibungspotenzial steuerfrei genutzt.

Daneben bietet sich im Rahmen der Veräußerung auch an, dass die GmbH & Co. KG den Kaufpreis finanziert. Dies kann zum einen durch die Übernahme der Restschuld der Immobilie sein, dies kann aber auch im Falle, dass keine Restverbindlichkeit auf der Immobilie lastet durch eine volle Fremdfinanzierung erfolgen. Dies hätte den Vorteil, dass der Eigentümer in Höhe des Kaufpreises über den Geldbetrag frei verfügen kann und eventuell bisher nicht steuerlich berücksichtigungsfähige Schulden damit tilgt. Die GmbH & Co. KG kann diese Finanzierungskosten steuerlich absetzen. Die entsprechenden Gewinne oder Verluste der GmbH & Co. KG kann der Eigentümer in der Regel mit seinen anderen Einkünften verrechnen. Soweit die GmbH & Co. KG reine Vermögensverwaltung betreibt, ist es durchaus möglich, hier Konstruktionen zu finden, die eine Gewerbesteuer vermeiden.

Verschwiegen werden sollte nicht, dass der Nachteil dieser Konstruktion natürlich im erhöhten Steuerberatungsaufwand zu sehen ist, der dann zu dem steuerlichen Vorteil in Relation gesetzt werden muss. Insofern sollte hier im Vorfeld ein Beratungsgespräch erfolgen.